変動金利は繰り上げ返済すべき？投資との比較を実例で試算

公開: 2026-06-14 ／ Mortfolio

結論（3行）：金利と利回りの差と「防衛ライン」で決まる

以下、実例（残高1,950万円・金利1.025%・利回り3%）で具体的に見ていきます。最後は一般論ではなく、自分の数字で確かめるのが確実です。

3つの戦略を一目で比較

※ 投資の想定利回りがローン金利を上回るとき。金利上昇が続く局面では「繰上返済を優先」が有利に転じます（＝防衛ライン）。

Mortfolio独自の指標「防衛ライン」とは

繰上 vs 投資の判断でいちばん難しいのが、変動金利の「金利上昇」です。Mortfolio は、金利が上がっていったとき、何年目で繰り上げ返済が投資を逆転するか——その分岐点を防衛ラインとして算出します。防衛ラインが十分先なら投資を続けても問題ない可能性が高く、手前に来るなら固定への借換や併用が選択肢。単なる「どっちが得」ではなく金利上昇への耐性で判断できるのが、ありがちな早見表との違いです。

実例で考える（あくまで一例）

以下は理解しやすくするための一例です（Mortfolio で試算した数値で、実在の利用者データではありません）。結果はローン残高・金利・利回りによって大きく変わります。前提は次のとおり。

• ローン残高 1,950万円／残り35年／変動1.025%（元利均等）
• 投資の想定利回り 年3%（新NISA・非課税）
• 毎月の余剰資金 5万円（繰上 or 投資 or 半々の併用に回す）／住宅ローン控除は考慮せず

当初の毎月返済額は約5.5万円。これに余剰5万円を加えた「同じ毎月支出」で比較すると、金利が上がらない平常時の35年後の純資産（投資評価額−ローン残高）は次のとおりです。

• 投資を優先：約 3,677万円
• 併用（半々）：約 3,304万円
• 繰上返済を優先：約 3,039万円

この前提では投資が繰上より約638万円多く、投資側が早い段階から優位になりました。利回り3%が金利1.025%を上回るためです。ただし、これは「金利が上がらなければ」の話。変動金利の本番はここからです。

金利が上がったら？（5年ルール・125%ルール）

変動金利は将来上がる可能性があり、上がれば繰り上げ返済の価値が相対的に高まります。日本の変動ローン（元利均等）の多くには、急な負担増を和らげる仕組みがあります。

• 5年ルール：金利が上がっても5年間は毎月返済額を据え置く
• 125%ルール：見直し後も返済額は前回の1.25倍までに抑える

ただしこれらは負担を先送りするだけで、増えた利息が消えるわけではありません（「未払利息」として後で支払う場合があります）。ネット銀行系や元金均等では適用されないこともあるため、自分のローン条件の確認が大切です（参考：三菱UFJ銀行「5年ルール・125%ルールについて」）。

「防衛ライン」で考える（同じ例で金利を上げてみる）

先ほどの例（残高1,950万・1.025%・利回り3%）に、厳しめの金利上昇——3年後に+1%、8年後にさらに+1%、15年後にさらに+1%（最終で約4%）——を織り込むと、形勢が変わります。

• 35年後の純資産：繰上返済を優先 約2,670万円 ＞ 投資を優先 約2,490万円
• 18年目に繰上が投資を逆転＝この年が防衛ライン

つまり「平常時は投資が638万円有利でも、金利が利回り（3%）を超えて上がり続けると、18年目あたりで繰上が逆転する」。この逆転する年（防衛ライン）が十分先か、手前に来るかが、変動金利の判断の核心です。ツールでは金利上昇シナリオを入れると、防衛ライン以降が赤い帯（金利上昇リスク領域）として可視化されます。

固定金利への借り換えも選択肢

防衛ラインが手前に来そう（金利上昇に弱い構成）なら、繰り上げ返済の併用に加えて、全期間固定への借り換えも検討の余地があります。固定なら将来の金利上昇リスクをなくせる一方、当初金利は変動より高めで、借換には諸費用もかかります。代表例は住宅金融支援機構の【フラット35】（全期間固定金利）で、金利推移も公開されています。なお、借り換えの損得比較は本ツールの対象外です（防衛ラインの確認まで）。

住宅ローン控除の期間中は要注意

住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は、年末のローン残高に応じて所得税などが軽減される制度です。繰り上げ返済で残高が減ると、その分の控除も減ることがあります＝繰り上げの「隠れコスト」。

控除の残り年数が長いほど影響は大きくなります。繰上による利息軽減と控除が減る分のどちらが大きいかは、控除の残り年数を入れて試算するのが確実です（制度の詳細：国税庁「住宅借入金等特別控除」）。Mortfolio では控除の残り期間を考慮した比較ができます。実際の控除額は所得税額・住民税の上限、入居時期、住宅の種別などで変わるため、あくまで概算です。

繰り上げ返済は「期間短縮型」と「返済額軽減型」どちらが有利？

繰り上げ返済には「期間短縮型」（返済期間を縮める）と「返済額軽減型」（毎月の返済額を下げる）があります。同じ金額を繰り上げるなら、一般に利息の削減効果は期間短縮型のほうが大きく、資産形成の効率を比べる場合も期間短縮型が有利です。一方、返済額軽減型は毎月の負担を下げて家計に余裕を作れるので、手元資金を厚くしたい人向け。Mortfolio の試算は期間短縮型を前提にしています。

結局どうする？タイプ別の目安

• 保守型（繰上寄り）：投資リスクを取りたくない／金利上昇が不安／利息を確実に減らしたい
• 積極型（投資寄り）：長期で資産を最大化したい／変動を許容できる／手元の流動性も確保したい
• バランス型（併用）：どちらも捨てがたい／リスクを分散したい——多くの人に現実的

加えて流動性も判断材料です。繰り上げに回したお金は住宅ローン残高の圧縮に消え、原則あとから引き出せません。急な出費に備えるなら、現金化できる投資や併用が安心です。

繰り上げ返済しない方がいいケースは？

次のような場合は、繰り上げ返済を急がず投資や手元資金に回す方が合理的なことがあります（＝繰上が「損」になりやすいケース）。

• 住宅ローン控除の期間中で、控除が減る影響が大きいとき（繰上で残高を減らすと控除も減る）
• 手元資金（生活防衛資金）が薄いとき（繰上は引き出せず、流動性を失う）
• 投資の想定利回りがローン金利を十分上回り、長期で運用できるとき（複利が効く）
• すでに低金利を固定できていて、当面の金利上昇リスクが小さいとき

逆に、金利上昇が不安／投資のブレを避けたい／手元資金に余裕があるなら、繰り上げ返済で「確実に利息を減らす」価値が高まります。どちらが自分に合うかは、防衛ラインと純資産の比較で確認できます。

あなたのケースで試算する

金利・残高・想定利回り・毎月の余剰資金を入れるだけで、「繰上 / 投資 / 併用」の純資産推移・逆転年・防衛ラインが1画面で出ます。勝敗を予言するのではなく、あなたが入力した前提での公平な比較を示すツールです。

運営方針・計算の根拠

Mortfolio は、住宅ローンと投資の比較を目的とした個人開発のツールです。金融商品の販売・勧誘は行っていません。計算は、公開された住宅ローンの返済計算式（元利均等・元金均等）と複利計算に基づいて実装し、住宅ローン控除・課税（譲渡益課税／新NISA非課税）・変動金利の見直しルールなども公開情報に基づき保守的に反映しています。

本記事・ツールは一般的な情報提供であり、特定の金融商品や行動を推奨するものではありません。試算は入力した前提に基づく概算（期待値ベース・暴落や税制の細部は簡略化）で、将来を予測するものではありません。入力データは端末内だけで保持し、サーバーへ送信しません。投資・返済の判断はご自身の責任で、必要に応じて専門家にご相談ください。