防衛ラインとは？住宅ローンと投資の「逆転年」を判断する新しい考え方

公開: 2026-06-14 ／ Mortfolio

結論（3行）

なぜ「防衛ライン」で考えるのか

「繰り上げ返済と投資、どっちが得？」の早見表は世の中にたくさんあります。しかし変動金利の本当の不安は「金利が上がったらどうなる？」です。利回りが金利を上回っているうちは投資が有利でも、金利が利回りを超えて上がり続ければ、いつか繰り上げ返済の方が有利に転じます。

その転じる年＝防衛ラインを知れば、「いま投資を続けても大丈夫か」「いつリスクを点検すべきか」を時間軸で判断できます。単なる勝敗ではなく、金利上昇への耐性を測れるのが防衛ラインの価値です。

防衛ラインの読み方

実例：防衛ラインは18年（厳しい金利上昇のとき）

以下は理解のための一例です（Mortfolio で試算した数値で、実在の利用者データではありません）。残高1,950万円・残り35年・変動1.025%・想定利回り年3%・毎月余剰5万円。

• 平常時（金利上昇なし）：投資が繰上を上回り続け、防衛ラインは出ません（35年後の純資産は投資3,677万 vs 繰上3,039万）。
• 厳しい金利上昇（3年後+1%、8年後+1%、15年後+1%＝最終約4%）：金利が利回り3%を超えて上がり続けるため、18年目に繰上が投資を逆転＝防衛ライン18年。

このように、同じ条件でも金利シナリオ次第で防衛ラインは現れたり消えたりします。だからこそ、自分の前提で確認することが大切です。詳しい比較は 変動金利は繰り上げ返済すべき？投資との比較 で解説しています。

防衛ラインを動かす要素

• 投資の想定利回り：高いほど防衛ラインは先になる（または出ない）
• 金利上昇の幅・タイミング：急で大きいほど手前に来る
• 5年ルール／毎月見直し：返済額の増え方が変わり、位置も動く
• 住宅ローン控除：残高維持で控除が残るため、控除期間中は投資側に追い風（控除中の繰上は損？）

運営方針・計算の根拠

Mortfolio は、住宅ローンと投資の比較を目的とした個人開発のツールです。金融商品の販売・勧誘は行っていません。防衛ラインは、将来の金利上昇シナリオを入れたうえで「投資を優先」と「繰上返済を優先」の純資産を月次でシミュレーションし、繰上が投資を上回る最初の年として算出しています（公開された返済計算式・複利計算に基づく実装）。詳しくは運営者情報・計算の根拠をご覧ください。

本記事・ツールは一般的な情報提供であり、特定の金融商品や行動を推奨するものではありません。試算は入力した前提に基づく概算（期待値ベース・暴落や税制の細部は簡略化）で、将来を予測するものではありません。投資・返済の判断はご自身の責任で、必要に応じて専門家にご相談ください。