住宅ローン金利が何％になったら繰り上げ返済が有利？投資との分岐点を試算

公開: 2026-06-15 ／ Mortfolio

結論（3行）

まず結論：分岐金利は「想定利回り」とほぼ同じ

残高1,950万円・残り35年・毎月余剰5万円という例で、投資の想定利回りを固定してローン金利を上げていき、35年後に「繰り上げ優先」が「投資優先」を上回る金利（＝分岐金利）を試算しました。Mortfolio で算出した数値で、実在の利用者データではありません。

読み方はシンプルです。新NISAなら「ローン金利が想定利回りを超えたら繰り上げ有利」とほぼ一致します。課税口座は売却益に20.315%かかるぶん手取り利回りが下がるので、分岐金利はもう少し低く（利回り3%でも金利2.6%超で繰上有利）なります。

なぜ「金利 vs 利回り」で決まるのか

繰り上げ返済は、残っているローンの金利ぶんの利息を確実に消す行為です。これは見方を変えると、「ローン金利と同じ利回りで、無リスク・非課税の運用をした」のと同じ効果になります。たとえば金利1.0%のローンを繰り上げれば、確実に年1.0%相当の“運用益”を得たのと同等です。

だから比較はこうなります——投資の想定利回りがローン金利を上回るうちは、リスクを取って投資した方が期待値で有利。ローン金利が想定利回りを超えると、わざわざリスクを取らなくても繰り上げで確実に上回れる、というわけです。新NISAは投資側を非課税で底上げするので、分岐金利を“想定利回りそのもの”に近づけます。

実例：利回り3%のとき、金利別の35年後純資産

想定利回りを年3%（新NISA・非課税）に固定し、ローン金利だけを変えたときの35年後の純資産（投資の手取り評価額−ローン残高）です。前提は残高1,950万円・残り35年・毎月余剰5万円・控除なし・金利上昇なし。

金利が利回り3%に近づくほど差は縮まり、3%を境に繰り上げが逆転。金利4%では繰り上げが約426万円も上回ります。「金利が利回りを超えるほど、繰り上げの“確実さ”が効いてくる」のが数字で見えます。

変動金利は「今何％か」より「これから」

ここまでは金利が動かない（固定）前提でした。変動金利の本当の問題は、今の金利ではなく将来の上昇です。今が利回りより低くても、金利が利回りを超えて上がり続ければ、どこかの年で繰り上げが逆転します。その逆転する年を Mortfolio では防衛ラインと呼んでいます。

たとえば同じ例（利回り3%・初期金利1.025%）に、3年後+1%・8年後+1%・15年後+1%（最終約4%）の上昇を入れると、18年目に繰り上げが投資を逆転（防衛ライン18年）、35年後は繰上 約2,670万円 ＞ 投資 約2,490万円となりました。つまり変動金利では「何％で有利か」を「何年もつか」に読み替えるのが核心です（考え方は 防衛ラインとは？、実例は 変動金利は繰り上げ返済すべき？）。

今の変動金利なら繰り上げ返済は必要？

変動金利は金融機関や優遇条件で幅がありますが、近年は上昇傾向で、2026年時点では大手行でおおむね年1%前後（ネット銀行はそれより低め）まで上がってきました。2024年以降の日銀の利上げを背景にした動きです（参考：モゲチェック「住宅ローン金利2026年6月の最新動向」。最新の適用金利は各金融機関でご確認ください）。

想定利回りを3〜5%で見るなら、今の変動金利（1%前後）はまだ利回りを下回る水準なので、期待値では投資（とくに非課税の新NISA）が優位になりやすいといえます。ただしこれは「今の金利が続けば」の話。変動金利は上昇傾向にあり、金利が利回りに近づく・超えると分岐は繰り上げ寄りに動きます。だからこそ「今何％か」だけで決めず、これから上がったときに何年で逆転するか（防衛ライン）まで見ておくのが安全です。

結局どう判断する？

運営方針・計算の根拠

Mortfolio は、住宅ローンと投資の比較を目的とした個人開発のツールです。金融商品の販売・勧誘は行っていません。計算は、公開された住宅ローンの返済計算式（元利均等・元金均等）と複利計算に基づいて実装し、課税（譲渡益課税20.315%／新NISA非課税）・住宅ローン控除・変動金利の見直しルールなども公開情報に基づき保守的に反映しています。本記事の数値はこのツールで算出した試算値です。詳しくは運営者情報・計算の根拠と計算ロジックをご覧ください。

本記事・ツールは一般的な情報提供であり、特定の金融商品や行動を推奨するものではありません。試算は入力した前提に基づく概算（期待値ベース・暴落や税制の細部は簡略化）で、将来を予測するものではありません。入力データは端末内だけで保持し、サーバーへ送信しません。投資・返済の判断はご自身の責任で、必要に応じて専門家にご相談ください。