新NISAと繰り上げ返済、どっちを優先？非課税メリットを実例で試算

公開: 2026-06-15 ／ Mortfolio

結論（3行）

まず結論：非課税で35年後の純資産が約320万円変わる

細かい制度説明より先に、「結局どれくらい違うのか」を見ます。以下は理解のための一例です（Mortfolio で試算した数値で、実在の利用者データではありません）。前提は、ローン残高1,950万円／残り35年／変動1.025%（元利均等）、投資の想定利回り年3%、毎月の余剰5万円、金利上昇なし（平常時）・住宅ローン控除は考慮せず。

同じ利回り・同じ積立でも、非課税というだけで約320万円の差。20年時点でも非課税の効果は約88万円ありました（NISA 約712万円 vs 課税 約624万円）。期間が長く利回りが高いほど、この差は広がります。なお同じ前提での繰り上げ返済を優先の純資産は約3,039万円で、この例では利回り3%が金利1.025%を上回るため投資側が優位でした。

新NISAの「非課税」はなぜ効くのか

通常、株式・投資信託の売却益には20.315%の税（所得税15.315%＋住民税5%）がかかります。新NISAの口座で投資した分は、この売却益が非課税。長期で複利が効くほど含み益が大きくなり、その益にかかるはずだった税が丸ごと残るため、投資側の手取りを押し上げます。これが先ほどの約320万円の差の正体で、「繰上 vs 投資」で投資に味方する力です。

一方の繰り上げ返済は、ローン金利分の利息を確実に減らす行為で、こちらに税はかかりません。だからこそ判断は「税引き後で見た投資の期待リターン」と「繰上で確実に減らせる利息」の比較になります。

それでも「非課税＝必ず投資有利」ではない理由

非課税は強力ですが、これだけで投資優先を決めるのは早計です。次の点は投資側の有利を打ち消し、繰上の価値を押し上げます。

とくに変動金利の人は、非課税メリットの上に「金利が上がったら何年で投資が負けるか（防衛ライン）」を重ねて見るのが核心です。考え方は 変動金利は繰り上げ返済すべき？投資との比較 で実例とともに解説しています。

あなたはどっち向き？（NISA優先 / 繰上優先の目安）

「枠があるからとりあえず全部NISA」でも「不安だから全部繰上」でもなく、自分のタイプで線を引くのが確実です。当てはまりが多い方が向いています。

当てはまりが半々なら、毎月の余剰を割って併用するのが現実的。割合を変えたときの純資産の差は、ツールで並べて確認できます。

補足：新NISAの非課税枠（2024年〜）

毎月の余剰や手元資金が大きい人は、非課税で投資できる枠の上限も前提になります（出典：金融庁 NISA特設ウェブサイト）。

• 年間投資枠：つみたて投資枠120万円＋成長投資枠240万円＝最大360万円/年
• 生涯非課税限度額（総枠）：1,800万円（うち成長投資枠は最大1,200万円）／非課税保有期間は無期限
• 売却すると翌年に簿価（取得金額）分の枠が復活し、再利用できる

枠を超える分は、課税口座での投資（非課税メリットが消える）か繰り上げ返済かの比較になり、ローン金利との差が小さい人ほど繰上の魅力が相対的に上がります。

運営方針・計算の根拠

Mortfolio は、住宅ローンと投資の比較を目的とした個人開発のツールです。金融商品の販売・勧誘は行っていません。計算は、公開された住宅ローンの返済計算式（元利均等・元金均等）と複利計算に基づいて実装し、課税（譲渡益課税20.315%／新NISA非課税）・住宅ローン控除・変動金利の見直しルールなども公開情報に基づき保守的に反映しています。本記事の数値はこのツールで算出した試算値です。詳しくは運営者情報・計算の根拠と計算ロジックをご覧ください。

本記事・ツールは一般的な情報提供であり、特定の金融商品や行動を推奨するものではありません。試算は入力した前提に基づく概算（期待値ベース・暴落や税制の細部は簡略化）で、将来を予測するものではありません。NISA制度の詳細・最新の取扱いは金融庁のNISA特設サイトや金融機関でご確認ください。入力データは端末内だけで保持し、サーバーへ送信しません。投資・返済の判断はご自身の責任で、必要に応じて専門家にご相談ください。