計算ロジック・計算式について
Mortfolio の試算は、公開された返済計算式と複利計算に基づき、すべてお使いのブラウザ内で実行されます。同じ入力に対して常に同じ結果を返す決定論的な計算で、外部サーバーには金融データを送信しません。透明性のため、用いている主な計算を公開します。
1. 住宅ローンの返済
月利 r ＝ 年利 ÷ 12、返済回数 n（残り月数）として、
- 元利均等返済：毎月返済額 ＝ P × r ÷ (1 − (1 + r)−n)（P＝残高）。毎月、利息＝残高×r を差し引いた残りが元金返済。
- 元金均等返済：毎月の元金 ＝ P ÷ n で一定、利息＝そのときの残高×r を上乗せ。
繰り上げ返済（期間短縮型）は、余剰資金を残高から差し引いて利息計算の対象を減らします。
2. 投資（複利）
年率 R の運用を月次に直し、月利 ＝ (1 + R)1/12 − 1 として毎月の積立を複利運用します。売却時に評価額・取得元本から損益を計算します。
3. 税・住宅ローン控除
- 課税：特定口座は売却益に 20.315%。新NISAは非課税として扱います。
- 住宅ローン控除：各年末残高（上限あり）× 0.7% を基準に、制度の個人差（所得税額・住民税の上限、入居時期、住宅の種別など）を考慮した概算として、控除の残り年数ぶん反映します。実際の控除額は個々の条件で変わります。
4. 3シナリオの「公平」な比較
「繰上返済を優先／投資を優先／併用」の3つを、毎月の支出（当初の返済額＋余剰資金）を一定に揃えて比較します。ローン完済後は、浮いた返済額も投資に回します。これにより「同じ家計負担なら、どの配分が最終的な純資産（投資評価額−ローン残高）を最大化するか」を公平に比べられます。
5. 逆転年・防衛ライン
- 逆転年：投資を優先が繰上返済を優先を初めて上回る年。
- 防衛ライン：将来の金利上昇シナリオを入れたとき、繰上返済を優先が投資を優先を初めて上回る年（＝金利上昇で繰上が有利に転じる分岐点）。くわしくは 防衛ラインとは？。
前提・注意
本ツールは期待値ベース（毎年一定の利回りを仮定）で、暴落・下落の順序や、団信・繰上手数料・固定資産税・インフレ・NISA枠の上限などは簡略化または未考慮です。一般的な情報提供であり、特定の行動を推奨するものではありません（運営者情報／プライバシーポリシー）。